Bize Ulaşın
Dükkan kiracı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “çatılı işyeri” olarak tanımlanmış olup, konut ve işyeri kiralarına ilişkin ortak düzenlemelere tabidir. Kanun koyucu, konut ve işyeri kiralarını büyük ölçüde benzer hükümlerle ele almış, ancak bazı farklılıklar getirmiştir. Bu farklardan en önemlisi, Türk Borçlar Kanunu madde 315/2’de belirtilmiştir. Buna göre, kiracıya tanınan süre en az on gün iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olarak belirlenmiştir.
Dükkan Kiracı Hakları
Dükkan kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirli kurallara tabidir. Kiracının en temel hakkı, kira sözleşmesine konu olan dükkana fiilen erişim sağlayabilmesidir. Kiraya veren, kiralanan yeri belirlenen tarihte eksiksiz teslim etmekle yükümlüdür. Kiralanan dükkanda eksiklik veya ayıp bulunması durumunda ise kiracı, ayıbın giderilmesini talep edebilir, kira bedelinde indirim isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Eğer ayıp, kullanımı ciddi şekilde engelliyorsa kiracı, hukuken haklarını arayarak tazminat talep edebilir.
Dükkan kiracı hakları kapsamında bir diğer önemli konu, yan giderlerin ödenmesidir. Türk Borçlar Kanunu madde 303’e göre, kiraya veren apartman aidatları ve olağanüstü giderler gibi masrafları karşılamakla yükümlüdür. Örneğin, apartmandaki ortak kullanım alanlarının bakım ve onarım masrafları, asansör yapımı veya çatı tadilatı gibi giderler dükkan sahibine aittir. Bunun yanı sıra, dükkanın zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri aksi belirtilmedikçe yine mülk sahibinin sorumluluğundadır. Ancak, sözleşmede aksine bir hüküm konulması halinde bu masraflar kiracıya da yüklenebilir.
Dükkan kiracı hakları arasında alt kiralama ve kullanım hakkı devri de yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 322/2’ye göre, kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmadan kiralanan yeri üçüncü bir kişiye kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez. Ancak, kiraya verenin yazılı rızası alındığında dükkan kiracısı, sözleşme süresi boyunca iş yerini bir başkasına kullandırabilir.
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi konusunda da kiracının belirli hakları bulunmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı dilediği zaman sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Buna ek olarak, iş yeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesini bir başkasına devrettiğinde devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olmaktadır.
Dükkan kiracı hakları kapsamında en sık karşılaşılan durumlardan biri de kiralanan taşınmazın ayıplı olmasıdır. Açık ayıplar, kiracı tarafından kolayca fark edilebilen eksikliklerdir. Gizli ayıplar ise kullanım sırasında ortaya çıkar ve fark edilmesi zaman alır. Gizlenmiş ayıplar ise mülk sahibi tarafından bilinçli olarak saklanan kusurlardır. Kiracı, kiralanan taşınmazda sonradan meydana gelen ayıpların giderilmesini isteyebilir, kira bedelinde indirime gidilmesini talep edebilir ya da zararının tazmin edilmesini sağlayabilir. Eğer ayıp önemli bir seviyeye ulaşırsa, kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.
Dükkan kiracı hakları, kiraya verenin yükümlülüklerini de içermektedir. Kiraya veren, kiralanan taşınmazın kullanımıyla ilgili her türlü yan gideri karşılamak zorundadır. Bu kapsamda, kiracının ödemek zorunda olmadığı masraflar arasında bakım ve onarım giderleri, ortak alan masrafları ve olağanüstü giderler bulunmaktadır. Kiracının sorumluluğunda olan masraflar ise genellikle kullanımına bağlı olarak değişmektedir.
Kira sözleşmesi süresince tarafların hak ve yükümlülükleri kanun çerçevesinde belirlenmiş olup, herhangi bir ihlal durumunda kiracının yasal haklarını arayabilmesi mümkündür. Dükkan kiracı hakları, sözleşme hükümlerine ve yasal düzenlemelere göre şekillenmekte olup, her iki tarafın da haklarını gözeten bir yapıdadır.
Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? 2025
Dükkan sahibinin, kiracının isteğine rağmen belirli koşullar altında tahliye talebinde bulunma hakkı vardır. Bunlardan bazıları tadilat nedeniyle tahliye, mal sahibinin veya kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye ve dükkanın yeni sahibi tarafından gereksinim nedeniyle tahliye edilmesidir.
Tadilat ve ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun maddesine göre:
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya kapsamlı tadilatı sebebiyle kullanımı mümkün değilse,
mal sahibi belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira ilişkisine dair genel hükümler çerçevesinde fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyarak, tahliye davası açabilir. Davanın sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir.
Dükkanı yeni satın alan malik de bazı durumlarda tahliye talebinde bulunabilir. Eğer kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri ihtiyacı söz konusuysa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimden itibaren en az altı ay geçtikten sonra tahliye davası açma hakkı doğar. Ayrıca kira sözleşmesinin süresi dolduğunda da yeni malik, bir ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
Dükkan Satılırsa Kiracı Ne Olur? 2025
Dükkan sahibi, kira sözleşmesi gereği yalnızca kullanım ve yararlanma hakkını kiracıya devrettiğinden, mülkiyet hakkına bağlı olarak dükkan üzerinde tasarruf yetkisini elinde tutar. Bu doğrultuda, sahibi olduğu dükkanı istediği zaman yatırım, kişisel kullanım veya miras gibi farklı nedenlerle satma hakkına sahiptir. Ancak bu durum, kiracının mağdur olmasına yol açmamalıdır. Bu nedenle, kanun koyucu kiracıyı korumak amacıyla kira sözleşmesinin dükkanın yeni maliki ile aynı şartlarla devam edeceğini hükme bağlamıştır. Böylece, dükkan el değiştirdiğinde, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracıyla aynı koşullarda sözleşmeye devam etmek zorundadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin belirli şartlar altında kiracıyı tahliye ettirebileceğini düzenlemektedir. Buna göre, dükkanın yeni sahibi, dükkanı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, tapuyu devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirimin ardından en az altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna gidebilir.
Kanun ayrıca, haksız tahliyeleri önlemek adına bir güvence de sağlamaktadır. Eğer yeni malik, ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkartmışsa, tahliye edilen dükkanı üç yıl boyunca başkasına kiraya veremez. Aksi takdirde, eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalır. Bu düzenlemeler, dükkan kiracı hakları kapsamında kiracıların mağdur olmasını engellemeye yönelik önemli koruyucu hükümler içermektedir.
Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Yeni bir dükkan sahibi, taşınmazı devraldığında mevcut kira sözleşmesine bağlı kalmak zorundadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, taşınmazın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesinin yeni malik ile aynı şartlarla devam edeceğini hükme bağlamaktadır. Buna göre, dükkanın satılması kiracının haklarını doğrudan ortadan kaldırmaz ve kiracı, sözleşme süresi boyunca mevcut şartlarla taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Ancak bu durum kesin ve süresiz bir bağlayıcılık taşımaz; belirli şartlar altında yeni malik tahliye hakkına sahip olabilir.
Yeni malikin kiracıyı tahliye edebileceği durumlardan biri, taşınmaza kişisel ihtiyacının bulunmasıdır. Eğer yeni malik, kendisi, eşi, çocukları, anne veya babası için dükkanı kullanma zorunluluğu olduğunu kanıtlayabilirse, kira sözleşmesini sonlandırmak için dava açabilir. Bunun yanı sıra, taşınmazın yeniden inşası veya kapsamlı tadilata ihtiyaç duyması da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Eğer dükkanın mevcut haliyle kullanımı mümkün değilse ve ciddi bir yenileme sürecine girecekse, malik kiracıyı tahliye etmek için hukuki yollara başvurabilir.
Yeni malik, tapuya tescilden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalı ve bu bildirimi takip eden altı ay sonunda tahliye davası açmalıdır. Eğer bu süreler içinde tahliye süreci başlatılmazsa, malik bu hakkını kaybeder. Tüm bu düzenlemeler, dükkan kiracı hakları kapsamında kiracıyı koruma altına alırken, aynı zamanda malikin de taşınmazı kişisel ihtiyaçlarına uygun şekilde kullanabilmesine olanak tanımaktadır.
Dükkan Sahibi Beni Çıkarmak İstiyor, Ne Yapmalıyım?
Dükkan sahibi tarafından tahliye talebiyle karşılaşan bir kiracının öncelikle kira sözleşmesini dikkatlice incelemesi gerekmektedir. Özellikle belirli süreli sözleşmelerde, tahliye talebinin hukuki bir gerekçeye dayanması zorunludur. Önemli bir nokta ise, kira süresinin sona ermesinin tek başına tahliye için yeterli bir neden olmadığıdır.
Kiracının tahliyeye karşı en güçlü savunması, mevcut kira sözleşmesine dayanmaktadır. Eğer dükkan sahibi tahliye talebinde bulunuyorsa, bu talebini mahkeme kararıyla desteklemek zorundadır. Kiraya verenin gönderdiği ihtarnameler tek başına kiracıyı çıkarma hakkı tanımaz. Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken veya hukuki bir sebep olmaksızın tahliye edilmek isteniyorsa, yasal haklarını kullanarak bu talebe itiraz edebilir.
Bununla birlikte, kiracının tahliye riskini en aza indirmek için ödeme yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında yerine getirmesi önemlidir. Aynı zamanda, taşınmazın sözleşmeye aykırı bir şekilde kullanılması gibi hukuki sorunlara yol açabilecek durumlardan kaçınılmalıdır.
Dükkan Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir? 2025
Dükkan sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli hukuki şartların oluşması gerekmektedir. Bunlardan en yaygın olanı, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebidir. Malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için iş yeri olarak kullanacağını gerekçelendirerek tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemeler, bu gerekçenin kötü niyetli olarak ileri sürülmesini engellemek amacıyla, talebin dayanaklarını dikkatle incelemektedir. Eğer mahkeme, ihtiyacın samimi olmadığı kanaatine varırsa, tahliye talebini reddedebilir.
Bir diğer tahliye sebebi imar ve yeniden inşa zorunluluğudur. Eğer dükkanın mevcut haliyle kullanılamayacak durumda olduğu veya büyük çaplı tadilat ve yıkım gerektirdiği teknik raporlarla kanıtlanırsa, malik tahliye talep edebilir. Ancak bu durumda, taşınmazın gerçekten yıkılıp yeniden inşa edilip edilmeyeceği, yalnızca kira sözleşmesini sonlandırmak amacıyla böyle bir talepte bulunulup bulunulmadığı mahkemeler tarafından dikkatlice incelenir. Malik, taşınmazı tahliye ettirdikten sonra üç yıl boyunca başka bir kiracıya kiralayamaz. Aksi durumda, eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Kira bedelinin ödenmemesi de önemli bir tahliye nedenidir. Eğer kiracı, arka arkaya iki kira bedelini ödemezse, dükkan sahibi icra takibi başlatarak borcun ödenmesini talep edebilir. Ödeme yapılmaması halinde ise tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını sağlayabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, malikin öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndermesi ve ödeme yapması için süre tanımasıdır. Kiracı, borcunu ödememeye devam ederse, mahkeme kararıyla tahliye edilir.
Bunların yanı sıra, kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması da tahliye sebebi oluşturabilir. Örneğin, kira sözleşmesinde dükkanın belirli bir iş kolunda kullanılması öngörülmüşse ancak kiracı bu sınırların dışına çıkarsa, malikin tahliye talep etme hakkı doğar. Aynı şekilde, iş yerinde çevreye rahatsızlık veren faaliyetler yapılması, apartman veya çevredeki diğer iş yerleri için sürekli şikayet konusu olması gibi durumlar da kiracının tahliyesine yol açabilir.
Sonuç olarak, dükkan kiracı hakları çerçevesinde malikin keyfi olarak kiracıyı çıkarma hakkı bulunmamaktadır. Ancak, yukarıda sayılan hukuki gerekçeler mevcutsa, malik yasal yollarla tahliye sürecini başlatabilir. Kiracı ise tahliye tehdidiyle karşı karşıya kaldığında sözleşmesini dikkatle incelemeli, haklarını bilmeli ve hukuka aykırı bir durum varsa gerekli itirazları yapmalıdır.
Esnaf Kiracı Hakları
Esnaf kiracı hakları, hukuki düzenlemelerle güvence altına alınmış olup, işyeri sahiplerinin keyfi müdahalelerle kiracıları mağdur etmesini engellemektedir. Bu hakların başında, kira sözleşmesinin devamlılığı gelmektedir. Kiraya veren, geçerli bir hukuki sebep olmadan sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedemez. Bu sayede esnaf kiracı hakları korunarak işyerlerinin sürekliliği sağlanmaktadır.
Bir diğer önemli konu ise kira artışlarıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre işyeri kiralarında kira artışı, TÜFE oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, esnaf kiracı hakları kapsamında ekonomik dalgalanmalara karşı bir koruma mekanizması oluşturur ve yüksek kira artışlarının önüne geçer.
Ayrıca, esnaf kiracı hakları kapsamında tahliyeye karşı belirli güvenceler de bulunmaktadır. Kiraya verenin, kiracıyı işyerinden çıkarmak için hukuki dayanağı olması gerekmektedir. Keyfi tahliye talepleri mahkemeler tarafından reddedilmekte ve kiracıların işlerini sürdürebilmesi için yasal koruma sağlanmaktadır.
Apartmanda Dükkan Sahibinin Hakları Nelerdir?
Apartman içinde dükkan sahibi olanların hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenmiştir. En temel hakları arasında taşınmazlarını ticari amaçla kullanma özgürlüğü bulunmaktadır. Ancak bu hak, belirli sınırlandırmalara tabidir.
Dükkan sahibi, apartmanın yönetim planına uygun hareket etmekle yükümlüdür. Eğer yönetim planında belirli ticari faaliyetlerin yasaklandığı belirtilmişse, bu kurallara uyması zorunludur. Ayrıca ortak alanların kullanımı konusunda da diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemelidir. Özellikle gürültü, koku veya çevre kirliliğine yol açan işletmeler, apartman sakinlerinin yaşam kalitesini olumsuz etkileyebileceği için kısıtlamalara tabi olabilir.
Bunun yanı sıra, dükkan sahibi apartmanın ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Apartmanın bakım, onarım ve yönetim giderlerine katkıda bulunması gerekmektedir. Bu yükümlülük, apartmandaki tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğu kapsamında değerlendirilir.
Dükkan Sahibi Değişirse Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Dükkanın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesi kural olarak aynı şartlarla devam eder ve yeni malik, eski malikin hak ve yükümlülüklerini devralır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi de bu durumu açıkça düzenleyerek, taşınmazın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesinin yeni malik ile devam edeceğini hükme bağlamaktadır.
Ancak yeni malik bazı durumlarda kiracının tahliyesini talep edebilir. Taşınmazın devrinden sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluyla, altı ayın sonunda tahliye davası açabilir. Belirlenen sürelerin geçirilmesi halinde ise tahliye hakkı düşer ve kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
Yeni Dükkan Sahibi Kirayı Artırabilir Mi?
Yeni malik, mevcut kira sözleşmesine bağlı olduğu için sözleşme süresi dolmadan kira bedelinde değişiklik yapamaz. Ancak sözleşme süresi sona erdiğinde, kira artışı yasal sınırlar çerçevesinde TÜFE oranına göre belirlenebilir. Bu düzenleme, kiracının ekonomik dalgalanmalara karşı korunmasını amaçlamaktadır.
Eğer yeni malik, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsa, mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir. Mahkeme, emsal kira değerlerini ve taşınmazın özelliklerini değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira miktarı belirleyebilir.
Dükkan Sahibi ‘Kendim Oturacağım’ Diyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi? 2025
Dükkan sahibinin “kendim kullanacağım” gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmesi mümkündür, ancak bunun hukuka uygun olabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir.
Öncelikle, malikin ihtiyacının samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemeler, mülk sahibinin gerçekten ihtiyacı olup olmadığını titizlikle değerlendirir ve kötü niyetli tahliye taleplerini reddedebilir. Eğer malik, dükkanı kendi ticari faaliyetleri için kullanacağını öne sürüyorsa, bu durumu somut delillerle kanıtlaması gerekir.
Tahliye gerçekleşirse, malik dükkanı hemen başka birine kiraya veremez. Aksi takdirde, eski kiracı malikten tazminat talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, ihtiyaca dayanarak tahliye edilen bir iş yeri, haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca başka birine kiralanamaz. Eğer malik bu kurala uymazsa, eski kiracısına son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Ayrıca, taşınmazın yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye edilmesi durumunda, eski kiracıya, yenilenen iş yerini öncelikli olarak kiralama hakkı tanınır. Malik, taşınmazın yeni durumu ve kira bedeli hakkında eski kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmelidir. Kiracı, bildirimi takip eden bir ay içinde bu hakkını kullanabilir.
Sonuç olarak, dükkan sahibinin kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmesi mümkündür, ancak bu sürecin hukuka uygun yürütülmesi ve kötüye kullanılmaması için belirli kurallar getirilmiştir. Kiracılar, haksız bir tahliye ile karşılaştıklarında tazminat hakkını kullanabilirler.
Sıkça Sorulan Sorular
Dükkan Sahibi, Kiracıyı İstediği Zaman Tahliye Edebilir Mi?
Hayır, dükkan sahibinin kiracıyı keyfi olarak tahliye etmesi mümkün değildir. Tahliye için kira sözleşmesinde belirtilen sürelerin dolması, haklı bir sebep bulunması veya mahkeme kararı gerekir.
Dükkan Sahibinin, Dükkanı Satması Kiracıyı Etkiler Mi?
Dükkan sahibinin dükkanı satması kiracıyı etkilemez Dükkan satıldığında, yeni malik eski kira sözleşmesine bağlı kalır. Ancak, yeni malik kendisi veya bir yakını için işyerine ihtiyaç duyduğunu ispatlarsa, 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Kira Süresi Dolduğunda Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Süre dolduğunda kiracının tahliye edilmesi için haklı bir neden olması gerekir. Aksi takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder.
Dükkan Sahibi, Yüksek Kira Talep Ederek Kiracıyı Çıkmaya Zorlayabilir Mi?
Hayır. Kira bedeli ancak sözleşme süresi sonunda TÜFE oranına göre artırılabilir. Eğer mülk sahibi piyasa değerinin altında bir kira alındığını düşünüyorsa, mahkemeye kira tespit davası açabilir.
Dükkan Sahibi, İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?
Evet, ancak bunun için ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun mahkemede kanıtlanması gerekir. Ayrıca, tahliye sonrası dükkan üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez.
Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Dükkan sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde yenilememek suretiyle kiracıyı çıkarabilir.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Giyici Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Gökhan GİYİCİ
GİYİCİ HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU