Tapu Satışı Hangi Hallerde Bozulur?

Tapu satışı, bir taşınmazın hukuken başka bir kişiye devredilmesi anlamına gelir. Bu işlem resmi şekilde tapu müdürlüklerinde yapılır ve normal şartlarda geri dönüşü oldukça zordur. Ancak belirli hukuki durumlarda tapu devri geçersiz sayılabilir ve tapu iptal edilebilir. Peki, tapu satışı hangi hallerde bozulur? Bu sorunun cevabı, satışın dayandığı hukuki nedene, tarafların irade beyanlarına ve satışın şekil şartlarına göre değişiklik gösterir. Aşağıda en sık karşılaşılan ve Yargıtay kararlarına da konu olmuş iptal sebeplerini detaylı şekilde ele alıyoruz.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu Satışı Hangi Hallerde Bozulur?

Tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusunun en önemli yanıtlarından biri muris muvazaasıdır. Muris muvazaası, özellikle mirasçıların devre dışı bırakılması amacıyla yapılan sahte satış işlemlerinde karşımıza çıkar. Genellikle bir anne ya da baba, mirasçılarından mal kaçırmak için tapuda satış gibi gösterdiği işlemi aslında bağış niyetiyle yapar. Bu durumda taşınmazı devralan kişi, satış bedelini ödememiş, işlem görünürde satış olsa da gerçekte bağış olmuştur. İşte bu gibi durumlarda, diğer mirasçılar tapunun iptali ve taşınmazın terekeye iadesi için muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre muris muvazaası varsa tapu devri geçersiz sayılır. Mirasçılar, miras bırakanın ölümü sonrası 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde bu davayı açabilir. Bu süreçte satışın görünürde olduğunu, gerçek iradenin bağış olduğunu ve mirastan mal kaçırma amacı bulunduğunu ispat etmek gerekir. Tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusu yönünden muris muvazaası, en sık karşılaşılan ve iptale en açık işlemlerden biridir.

Ayırt Etme Gücünden Yoksunluk (Akıl Sağlığı Yerinde Olmama) Hali

Satış işlemi sırasında tapuyu devreden kişinin ayırt etme gücünden yoksun olması, yani akıl sağlığının yerinde olmaması da tapu satışının bozulmasına neden olabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 15. maddesine göre, ayırt etme gücüne sahip olmayan kişilerin yaptığı hukuki işlemler baştan itibaren geçersizdir. Bu nedenle, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusuna verilecek bir diğer yanıt da ayırt etme gücünün olmamasıdır.

Örneğin, demans hastası bir kişinin taşınmazını devretmesi durumunda, satış işlemi hukuki geçerlilik taşımaz. Bu durum, satıştan sonra alınacak bir sağlık kurulu raporu ve tanık beyanları ile ispatlanabilir. Eğer mahkeme kişinin satış tarihinde akıl sağlığının yerinde olmadığını kabul ederse, satış işlemi iptal edilir ve tapu eski hale döner. Bu gibi durumlarda, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusunun cevabı, kişinin irade beyanı geçersiz olduğu için net biçimde “evet”tir.

Şekil Şartlarının Yerine Getirilmemesi Durumunda Tapu Satışı Bozulur Mu?

Tapu işlemleri, resmi şekilde tapu müdürlüğü huzurunda yapılmalıdır. Eğer satış işlemi noter huzurunda ya da adi yazılı sözleşmeyle yapılmışsa, bu işlemler geçerli bir tapu devri oluşturmaz. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz satışı ancak tapuda yapılan resmi sözleşmeyle tamamlanabilir. Dolayısıyla, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusuna cevap verirken, işlemin resmi şekil şartlarına uygun yapılmaması da önemli bir gerekçedir.

Bazı durumlarda taraflar arasında yazılı bir satış sözleşmesi yapılmasına rağmen tapuda devir işlemi gerçekleştirilmemiş olabilir. Bu durumda ne alıcı ne de satıcı, sözleşmeye dayanarak tapu devrini talep edemez. Ayrıca, resmi şekle aykırı şekilde yapılan satışlar, geçersiz sayılacağı için iptal davasına konu olabilir. Yani şekil şartı eksikse tapu satışı bozulur.

Satışın Gerçek Bir İrade İle Yapılmaması (Hata, Hile, Korkutma)

Bir kişinin tapuyu devrederken yanılgıya düşmesi (örneğin yanlış taşınmazı satması), hileyle kandırılması (örneğin dolandırılması) veya korkutulması gibi hallerde yaptığı satış işlemi, geçerli irade beyanı içermediği için iptal edilebilir. Bu durumlar Borçlar Kanunu’nda “irade sakatlığı” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu bağlamda da, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusuna bir cevap daha ortaya çıkar: irade sakatlığı durumlarında tapu satışı bozulur.

Örneğin bir kişi, torununa bağış yaptığını zannederek aslında satış işlemi yapmış olabilir. Ya da tapuda imza atmadan önce, taşınmazın değerinden haberdar edilmemiş olabilir. Bu tür durumlar ispatlanırsa, mahkeme satış işlemini iptal eder. Böylece tapu eski sahibine döner. Ancak bu tür davalarda ispat yükü oldukça ağırdır. Tanık ifadeleri, yazışmalar, psikolojik raporlar gibi deliller önemlidir.

Bedelsiz Devredilen Tapu Satışı Bozulur Mu?

Eğer bir tapu devri, satış gibi gösterilmiş ama gerçekte bedelsiz yapılmışsa, bu işlem bağış niteliği taşır. Ancak bazı durumlarda, özellikle iflas ya da alacaklıdan mal kaçırma amacıyla yapılmışsa, bu işlemler kötü niyetli sayılır ve iptal edilebilir. Bu hallerde, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusu, “kötü niyetli, alacaklıdan mal kaçırmak için yapılan bedelsiz devirlerde de tapu satışı bozulur” şeklinde cevaplanabilir.

İcra İflas Kanunu’na göre, mal kaçırmak amacıyla yapılan bu işlemler “tasarrufun iptali” davasıyla bozulabilir. Alacaklılar, borçlunun yaptığı bu tapu devrini iptal ettirebilir ve taşınmazın haczini isteyebilir. Bu da hem alacaklının korunması hem de hukuk düzeninin sağlanması açısından önemlidir.

Tapu Satışı Hangi Hallerde Bozulur: Zamanaşımı Sürelerine Dikkat

Tapu satışının bozulması için açılacak davalar belirli sürelerle sınırlıdır. Örneğin, muris muvazaası nedeniyle açılacak davalarda herhangi bir kesin zamanaşımı süresi yokken, irade sakatlığı (hile, korkutma, hata) nedeniyle açılacak davalar 1 yıl içinde açılmalıdır. Şekle aykırılık gibi durumlarda ise işlem baştan geçersiz olduğundan süre sınırı olmaz. Dolayısıyla, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusunu yanıtlamadan önce her olayın kendi içinde değerlendirilmesi ve sürelerin titizlikle takip edilmesi gerekir.

SONUÇ

Özetle, tapu satışı hangi hallerde bozulur sorusunun net bir cevabı, işlemde hile, ayırt etme gücünün olmaması, muvazaa, şekil şartı eksikliği veya irade sakatlığı gibi unsurların bulunmasıdır. Her bir durum özel olarak değerlendirilir ve mahkeme kararıyla satış işlemi geçersiz sayılarak tapu geri alınabilir. Ancak her dava türünün kendine özgü şartları ve ispat yükü bulunduğu için bu süreçte uzman bir avukatla çalışmak, sürecin sağlıklı işlemesi açısından hayati önem taşır.

Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Giyici Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.

Avukat Gökhan GİYİCİ

GİYİCİ HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU