Bize Ulaşın
İnsanların temel ihtiyaçlarından biri olan barınma, doğası gereği zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilmiştir ve bu ihtiyaç hukuki düzenlemelerle güvence altına alınmıştır. Bireylerin barınma hakkını kullanabilmesi için çeşitli piyasa düzenlemeleri yapılmış, özellikle kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkide kiracının sosyo-ekonomik olarak daha dezavantajlı durumda olacağı göz önünde bulundurularak kiracı lehine pek çok hukuki düzenleme getirilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 299. maddesine göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Hükümde, kiracılık ilişkisinin esasını oluşturan kira sözleşmeleriyle ilgili temel düzenlemeler yapılmıştır.
Kira sözleşmeleri, kiralama süresine dair bir hüküm içermelidir. Sözleşme süresi sona erdiğinde taraflar ilişkiyi devam ettirirse, belirsiz süreli kira sözleşmesi ortaya çıkar. Türk hukukunda, kiracı lehine yapılan düzenlemeler gereği, kiracı sözleşme süresi dolduğunda, istisnai durumlar dışında tek taraflı olarak ilişkiyi sürdürmek isteyebilir ve kiraya verenin bu durumu kabul etmesi gerekir. Kiraya verenin fesih hakkı yalnızca belirli koşulların oluşması halinde kullanılabilir.
Fesih Hakkı Nedir?
Fesih hakkı, bir tarafın karşı tarafla yapılan sözleşmeyi belirli bir sebeple sona erdirme yetkisine sahip olmasını ifade eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre, fesih hakkı, özellikle kiracılık ilişkilerinde önemli bir rol oynar. Bu hak, kiraya verenin veya kiracının belirli şartlar altında sözleşmeyi tek taraflı olarak sonlandırabilmesini sağlar.
Kiralayanın fesih hakkı, genellikle kiracının sözleşme şartlarına uymaması durumunda devreye girer. Örneğin, kira bedelinin ödenmemesi ya da kiralanan malın amacına aykırı kullanımı gibi durumlar, kiralayanın fesih hakkını kullanmasına olanak tanır. Aynı şekilde, kiracı da kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda fesih hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Fesih hakkı, sözleşme hükümlerine ve yasal düzenlemelere dayanarak kullanılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, fesih hakkının kullanımı ile ilgili düzenlemeleri içerir ve kiracının veya kiraya verenin, belirli şartlar altında tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkını verir. Bu hak, tarafların sözleşme ilişkisini sonlandırmak istemesi durumunda, hukuki bir temele dayanarak uygulanır.
Kiralayanın Fesih Hakkı Nedir?
Kiralayanın fesih hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nda belirli koşullar altında kiraya verenin, kiracıyla yaptığı kira sözleşmesini sona erdirme yetkisini ifade eder. Bu hak, özellikle kiracının sözleşme hükümlerine uymaması veya kiralanan malın düzgün kullanımına aykırı bir davranış sergilemesi durumunda devreye girer. Kiralayan, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir, ancak bunun belirli hukuki gerekçelere dayalı olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kiralayanın fesih hakkı ile ilgili düzenlemeleri içermektedir. Kanun maddesi, kiralayanın fesih hakkını, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda nasıl kullanabileceğini açık bir şekilde belirtir.
Kiralayanın Fesih Hakkını Kullanabileceği Durumlar
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının, belirli bir süre boyunca kira bedelini ödememesi durumunda kiralayan, fesih hakkını kullanabilir. Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının temel yükümlülüklerinden biridir ve bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi, kiralayanın sözleşmeyi sonlandırma hakkını doğurur.
- Kiralanan Malın Amacına Aykırı Kullanımı: Kiracının, kiralanan malı sözleşme şartlarına ve belirlenen kullanım amacına aykırı şekilde kullanması da fesih hakkını doğurur. Örneğin, bir konut olarak kiralanan taşınmazın ticari amaçlarla kullanılması gibi durumlar, kiralayanın fesih hakkını devreye sokabilir.
- Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı: Kiracı, kira sözleşmesinde yer alan diğer hükümleri ihlal ettiğinde (örneğin, kira sözleşmesindeki bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmemesi), kiralayan fesih hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiralayanın Fesih Hakkının Kullanılması
Kiralayan, fesih hakkını kullanmak istediğinde, bunun yazılı olarak kiracıya bildirilmesi gerekir. Fesih hakkının kullanılması, kiracının yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucunda kiralayanın sözleşmeyi sonlandırma hakkını doğurur. Ancak, bu hak her durumda otomatik olarak kullanılmaz. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için, sözleşmeye aykırı durumların belirli bir süre zarfında kiracıya bildirilmiş ve düzeltme fırsatı verilmiş olması gereklidir.
Kiralayanın fesih hakkı, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması durumunda kiraya verenin korunmasını sağlar. Türk Borçlar Kanunu, kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için belirli yasal çerçeveler sunmaktadır. Ancak, kiralayanın fesih hakkı kullanılmadan önce kiracıya yazılı bildirim yapılması ve durumun düzeltilmesi için bir fırsat verilmesi, hukuki süreç açısından önemlidir. Bu sayede kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirme hakkını hukuken geçerli bir şekilde kullanabilir.
Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi İle Sona Erdirilmesi Nasıl Olur?
Son dönemde ev sahipleri, kira sözleşmesinin feshedilmesi konusunda sıkça araştırmalar yapmaktadır. Kira sözleşmesinin fesih bildirimi ile sona erdirilmesi işlemi belirli süreler ve yasal düzenlemelere tabidir. Kiracının, fesih bildirimini takiben taşınmazı, sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar tahliye etmesi gerekmektedir.
Taraflar arasında, kiracının taşınmazı tahliye etmesi için ek süre tanınması gibi özel bir anlaşma yapılabilir. Böyle bir durumda, bu anlaşmanın dikkatli bir şekilde düzenlenmesi ve yazılı olarak kayda alınması büyük önem taşır. Ayrıca, kiraya veren, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama dönemi sona erdiğinde, yasal süreyi dikkate alarak fesih bildiriminde bulunabilir.
Kiracının, sözleşme süresi sona ermesine rağmen taşınmazı tahliye etmeyi reddetmesi halinde, kiraya veren yasal haklarını kullanarak tahliye davası açabilir. Bu durumda, kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona erdiğine dair belgeleri ve uzama yıllarına ilişkin delilleri, bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesine sunarak tahliye davası açması mümkündür. Bu tür davalar, bildirimin doğru şekilde yapılıp yapılmadığı ve kira sözleşmesinin süresinin sona erip ermediği gibi unsurlar göz önünde bulundurularak diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanabilir.
Belirli Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı Nasıldır?
Belirli süreli kira sözleşmesinin feshi konusunda kiracının önemli bir fesih hakkı bulunmaktadır. Kiracı, sözleşmede belirlenen sürenin sonunda, ayrıca her bir uzama yılının bitiminde ve sözleşmenin uzama süresinin dolmasından sonra, kiraya verene en az 15 gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bu fesih hakkı, kiracıya tanınan özel bir haktır ve sözleşmenin uzama dönemleri boyunca geçerli olmaktadır.
Bu süre ve fesih hakkı yalnızca kiracı için geçerlidir. Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinin ilk döneminde ve 10 yıllık uzama sürelerinde herhangi bir bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren, ancak 10 yıllık yasal sürenin sona erdiği ve sonraki uzama yıllarından herhangi birinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunarak, taşınmazın tahliyesini ve kira sözleşmesinin feshedilmesini talep edebilir. Kiraya verenin bu hakkı, haklı bir sebep olmasa dahi geçerlidir, ancak bildirim yapılması zorunludur.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı Nasıldır?
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, belirli süreli sözleşmelere kıyasla farklı düzenlemelere tabiidir. Belirli süreli sözleşmelerde, taraflar başlangıçta bir ilk kira dönemi belirlerken, belirsiz süreli sözleşmelerde ise böyle bir belirleme yapılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih işlemi için farklı bir yaklaşım sergilenir.
Bu durumda, belirli süreli sözleşmelerde olduğu gibi ilk kira süresi veya uzama yıllarının beklenmesine gerek yoktur. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, 10 yıllık sürenin sonunda, üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Kiracı ise her kira yılının sonunda, 15 günlük bildirim süresi içinde yasal fesih hakkını kullanarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu şekilde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih için özel bir zaman dilimi gerekmeksizin, her yıl fesih hakkı kullanılabilir.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Giyici Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Gökhan GİYİCİ
GİYİCİ HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU