İmar Affı

İmar affı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesi’ne aykırı inşa edilen ya da ruhsatsız olan yapıların yasal olarak kaydedilmesini ve devletle vatandaş arasındaki uyumu sağlamayı amaçlayan bir düzenlemedir. Bu sistemle ruhsatsız yapılar hukuki olarak tanınır ve takibi mümkün hale gelir. Ayrıca, imar affı sayesinde ruhsata aykırı yapılar sisteme kaydedildiğinde, bu yapılar vergi ve harçlara tabi olur. Ancak, imar affı ülkemiz için devlet adına bazı faydalar sağlasa da, 2023’te yaşanan olumsuz sonuçlar, bu düzenlemenin toplumsal açıdan bir trajediye dönüştüğünü gözler önüne sermiştir.

İmar Affından Yararlanabilecek Kişiler

İmar affından faydalanabilen kişiler, imar mevzuatına aykırı inşa edilen yapıların sahipleridir. Ruhsatsız ya da ruhsatına aykırı inşa edilmiş yapılar ve kentsel dönüşüm dışında kalan kaçak yapılar, belirli bir bedel ödeyerek yapı kayıt belgesi alabilir ve yasallaşabilir. Ancak her kaçak yapı, imar affından yararlanamaz. İmar affından yararlanabilmek için bazı şartlar bulunmaktadır:

1. Yapı, 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmelidir.
2. Kaçak yapı üzerine inşa edilen taşınmazın sahibi, yapının sahibiyle aynı olmalıdır.
3. Yapının bulunduğu alan, Hazine’ye ait sosyal donatı alanlarından biri olmamalıdır.
4. Boğaziçi sahil şeridindeki yapılar için imar affı geçerli değildir.
5. Yapı, Tarihi Yarımada ve Sultanahmet-Süleymaniye çevresinde yer almamalıdır.
6. Gelibolu’daki tarihi alanlarda bulunan yapılar da imar affından yararlanamaz.

Bu şartları yerine getiren yapılar, belirli bir ücret karşılığında yapı kayıt belgesi alarak imar affından faydalanabilirler.

İmar Barışına Başvuru ve Yapı Kayıt Belgesi

İmar affı başvuruları, e-devlet üzerinden çevrimiçi olarak ya da ilgili kurumlara başvuru yapılarak gerçekleştirilebilir. 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen binalar için başvurular, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum/kuruluşlara yapılmaktadır.

İmar affından faydalanmak isteyen kişilerin ödemesi gereken bazı harçlar bulunmaktadır. Bunlar arasında emlak vergisi ve yapının yaklaşık maliyetinden hesaplanan yapı kayıt bedeli yer alır. Emlak vergisi, mevcut Emlak Kanunu’na göre belirlenirken, yapı kayıt bedeli konutlar için %3, ticari kullanımlar için ise %5 olarak hesaplanır. Bu bedeller, Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (CBK) ile iki katına kadar artabilir.

Yapı kayıt belgesi, yapıların doğalgaz, su ve elektrik gibi hizmetlere abone olmasına olanak tanır. Ayrıca, yapı kayıt belgesinin alınmasıyla, o yapıya yönelik yıkım kararı iptal edilir ve idari para cezaları kaldırılır. Kat irtifakına sahip yapılarda, tüm maliklerin onayı ile yapı kayıt belgesi alınabilir. Başvuru sahipleri, bu belgeyi aldıktan sonra kat mülkiyeti kurabilirler, ancak bazı özel durumlarda bunun dışında bir işlem de yapılabilir.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir, Ne İşe Yarar?

İmar affından yararlanabilmek için, yapıların hangi tarihlerde inşa edildiği önemli bir kriterdir. 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen yapılar, eğer ruhsatsızsa veya ruhsat ve eklerine aykırı bir şekilde yapılmışsa, imar barışından faydalanmak için başvuru yapabilirler. Bu tür yapıların imar affı kapsamında değerlendirilebilmesi için bir yapı kayıt belgesine sahip olmaları gerekmektedir.

Başvuru, yapı maliklerinden herhangi biri tarafından yapılabilir. Yapı kayıt belgesi, maliklere ek bir hak sağlamaz; ancak yapıyı hukuken tanınan bir statüye kavuşturur. İmar affı, devlet ile vatandaş arasında bir uzlaşma aracı olarak çalışır ve yapı, kentsel dönüşüm veya imara uygun hale getirilene kadar geçerli olan bir belgeye sahip olur.

06.06.2018 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren imar barışı düzenlemeleri, yapı kayıt belgesinin alınmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektedir. Bu düzenlemelere uymak, yasal süreler içerisinde gerekli işlemleri yapmak ve herhangi bir ihmalde bulunmamak oldukça önemlidir.

Yapı Kayıt Belgesi Nasıl Alınır?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, imar affı kapsamında yapılacak işlemleri belirleyen yetkili kurumdur. Başvurular, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü aracılığıyla veya e-devlet üzerinden yapılabilir. Başvuruyu, yapının maliklerinden biri gerçekleştirebilir. Yapı ile ilgili gerekli bilgilerle başvuru, 31.10.2018 tarihine kadar tamamlanmalıdır. Başvuru yapıldığında, yapı kayıt belgesinin alınabilmesi için belirli bir ödeme yapılması gerekmektedir.

Başvurular, e-devlet kapısı üzerinden veya ilgili kurum ve kuruluşlara doğrudan başvuru yapılarak yapılabilir. Başvuru esnasında, yapı kayıt formunun eksiksiz ve doğru bir şekilde doldurulması önemlidir. Ayrıca başvuru harcının da yatırılması gerekir. Başvuru onaylandığında, yapı kayıt belgesi hazırlanarak başvuru sahibine teslim edilir.

Yapı Kayıt Belgesi Belediyeler Tarafından Verilir Mi?

Yapı kayıt belgesi almak için maliklerden birinin başvurması yeterli olup, bu belge belediyeler tarafından düzenlenmemektedir. Ancak belediyeler, bu süreçte bazı önemli görevleri yerine getirmektedir. Belediyelerin, yapı kayıt belgesi alınma sürecindeki sorumlulukları şunlardır:

• İlgili kişiye, arsa emlak vergisi değerinin bildirilmesi,
• İmar planları çerçevesinde umumi hizmet alanlarında bulunan alanların terk edildiğine dair belgelerin hazırlanması,
• Belediyeye sunulacak yapı kayıt belgesinin işlemler sırasında dikkate alınarak gerekli düzenlemelerin yapılması.

Yapı Kayıt Belgesine Başvuramayan Yapılar

Yapı kayıt belgesi almak her yapı için mümkün değildir. Başvuru yapabilmek için belirli koşulların yerine getirilmesi ve başvurunun süresi içinde yapılması gerekmektedir. Bu şartlar sağlanmadığı takdirde, yapı kayıt belgesi alınamayacak yapılara ilişkin özellikler şu şekildedir:

• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar için başvuru yapılamaz.
• Hazinenin sahip olduğu ve sosyal donatı alanlarına ayrılmış araziler üzerindeki yapılar için başvuru hakkı bulunmamaktadır. Hazineye ait taşınmazlar hakkında bilgi almak için Milli Emlak Genel Müdürlüğü ya da taşra teşkilatına başvurulmalıdır.
• 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde belirtilen istisnai alanlarda inşa edilen yapılar için de başvuru yapılamamaktadır.

İmar Affı Taraflara Ne Kazandırmıştır?

İmar mevzuatına aykırı inşa edilen yapılar ya da ruhsatsız binalar için imar barışı, taraflara çeşitli avantajlar sunmaktadır. Bu düzenleme, devlet ile vatandaş arasında bir uzlaşma sağlarken, maliklerin de faydalanabileceği kolaylıklar sunar. İmar affından yararlanmak isteyen maliklerin ilk olarak yapı kayıt belgesi alması gerekmektedir ve bu belgenin temin edilmesi için belirli bir ücret ödenir.

Başvurunun usulüne uygun şekilde yapılması ve gereken ücretin ödenmesiyle süreç tamamlanır ve başvuruya verilecek yanıt beklenir. Başvurunun onaylanmasıyla birlikte, imar affı kapsamına alınan yapılar resmi kayıtlara işlenir. İmar affı (imar barışı) ile elde edilen bazı avantajlar şunlardır:

• Yapılar yasal statü kazanır.
• Devletle vatandaş arasındaki anlaşmazlık çözülür.
• Yıkım kararları ve idari para cezaları ortadan kaldırılır.
• Elektrik, su ve diğer abonelikler bağlanabilir.
• İşyeri açma ruhsatı sorunları çözülür.
• İmar affı gelirleri, kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmak üzere aktarılır.
• Kamulaştırma maliyetlerinde azalma sağlanır.
• Yapılar resmi kayıtlara alınarak güvence altına alınır.

Yapı Kayıt Belgesi İle İlgili Usul ve Esaslar

İmar barışı uygulaması, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. Madde ile yapı kayıt belgesi alımına ilişkin usul ve esasları belirlemektedir. Bu düzenleme, maliklere başvuruyu doğrudan kendilerinin yapabilme imkanı tanırken, vekil tayin etmeleri durumunda vekillerin de başvuru yapabilmesini sağlamaktadır.

Eğer binanın yapı ruhsatı ya da kullanım izni yoksa, yapı kayıt belgesi tüm yapıyı kapsayacak şekilde düzenlenir. Yapı kayıt belgesinin ücreti, arsanın emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Herhangi bir yapı maliki, ödeme yaparak bu belgeyi alabilir. Bu ödeme, diğer maliklerden payları oranında talep edilebilir, böylece kat malikleri ödeme yaptıktan sonra haklarını geri talep edebilirler.

Yapı Kayıt Belgesi Harcı

Yapı kayıt belgesi alabilmek için, başvuru sahiplerinin belirli bir ödeme yapması gerekmektedir. Bu ödeme, arsanın emlak vergisi değeri dikkate alınarak hesaplanır. Yapının maliyetleri yaklaşık olarak değerlendirildiğinde, konutlar için bu ücret %3, ticari alanlar için ise %5 oranında hesaplanır.

İmar affından yararlanmak isteyen maliklerin, belirtilen süreler içinde başvurularını tamamlamaları oldukça önemlidir. Aksi takdirde, hak kaybı yaşanabilir. Ayrıca, hatalı ya da ihmali bir işlem nedeniyle maddi, zaman ya da hak kayıplarına uğramamak adına, alanında uzman ve deneyimli bir avukattan destek almak, sürecin sağlıklı ve sorunsuz ilerlemesi açısından büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

İmar Affı Nedir?

İmar affı ya da imar barışı, özellikle hukuki ve idari açıdan ruhsatsız veya mevzuata aykırı inşa edilmiş yapıları yasal hale getiren bir düzenlemedir.

İmar Affından Kimler Yararlanabilir?

İmar affından faydalanabilecek yapılar, 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen ve ruhsatsız ya da mevcut ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapılan yapılardır.

İmar Affı Yapılmasının Sebebi Nedir?

İmar affı, devlet ile vatandaş arasında bir uzlaşı sağlamakta ve ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapıların yasal olarak kayda alınmasına imkân tanımaktadır.

En Son İmar Affı Ne Zaman Yapıldı?

En son imar affı 2018 yılının haziran ayında yapılmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Neden Gereklidir?

Yapı kayıt belgesi, imar affından faydalanmak isteyen yapı sahiplerinin almak zorunda olduğu bir belgedir. Bu belge, imar affı başvurusu için gerekli bir şarttır.

Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Nereye Yapılır?

Yapı kayıt belgesi, e-devlet üzerinden alınabileceği gibi, başvuruda bulunan kişiler ilgili kurum ve kuruluşlara doğrudan başvurarak da temin edilebilir.

Yapı Kayıt Belgesini Belediye Veriyor Mu?

Yapı kayıt belgesi, belediye tarafından düzenlenmez. Bu belge için başvuru, e-devlet üzerinden yapılmalıdır ve başvuruyu yapı maliklerinden herhangi biri gerçekleştirebilir.

İmar Affı Başvuru Süresi Nedir?

İmar affı başvuruları için belirli bir süre bulunuyor. Başvurular 31.10.2018 tarihinde sona ermiştir. Başvuru süresi biten yapılar, imar affından yararlanamayacaktır. Ancak, imar affı kapsamındaki yapılar için süreç tamamlandıktan sonra, kayıtlı olan yapılar ilerleyen yıllarda çeşitli imar planlarına dâhil edilebilir. Başvuru süresinin geçmesinin ardından başvuru yapmak mümkün değildir.

İmar Affı Ne Zaman Geçerli Olur ve Sonrasında Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra, yapı yasal hale gelir ve devletle vatandaş arasındaki ilişki hukuken düzenlenmiş olur. Ancak, bu süreçte sadece yapı kayda alınır ve yapıların imar planına uygun hale getirilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Kentsel dönüşüm süreçlerinde, imar affı kapsamındaki yapılar, yenileme ve düzenlemelere tâbi tutulabilir.

Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Giyici Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.

Avukat Gökhan GİYİCİ

GİYİCİ HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU